سن القوانين والأنظمة التي تحفظ مصلحة الفرد في المجتمعات من الأمور الضرورية التي تحرص كل الدول على فعلها، فهي أركان أساسية يقوم عليها بناء أساسات الدولة وحفظ الحريات فيها، لذلك سنتحدث اليوم عن بعض من هذه الأنظمة التي تسنها الدول والتي قد تكون عادة للمنفعة المجتمعية والمصلحة العامة، وهذا النظام هو نظام نزع الملكية للمنفعة العامة والذي تسنه المملكة العربية السعودية لتطوير الخطط التنموية التي تعود بالنفع على المجتمع ككل.
فمثلاً إن تم التخطيط لإنشاء شوارع رئيسية أو فرعية أو مساحات خضراء أو مشافٍ عامة، فقد تلجأ الدولة للاستحواذ على ملكية الأفراد الخاصة مقابل تعويضهم بالقدر العادل من الضرر الواقع عليهم. فيتم تطبيق نظام نزع الملكية على هذه الأراضي لتحقيق النفع العام والنهوض بمستوى الدولة لتكن محط نظر باقي الدول، ولتحقق لمواطنيها الرفاهية عبر تحقيق المنفعة العامة لمواطنيها. وإليك هذه المدونة لتتعرف أكثر على كل ما يتعلق بنظام نزع الملكية العامة في السعودية.
ولكن بداية من الجيد أن نتعرف على المقصود بحق الملكية واجراء نزع الملكية. إليك هذه السطور.
ما المقصود بحق الملكية ونزع الملكية؟
الملكية تنقسم لقسمين أساسيين:
- الملكة الخاصة: وهي تلك الأموال والحقوق المملوكة للأفراد سواء كانت هذه الملكية منقولة أو ثابتة، وسواءً كانت لفرد أو مجموعة من الأفراد على سبيل الاشتراك.
- الملكية العامة: وهي كل الأموال الطبيعية والحكمية المخصصة للمنفعة المجتمعية بالطريقة المباشرة أو غير المباشرة. فلا يجوز تملك هذه الملكية العامة أو التصرف بها في حالة تخصيصها للنفع العام.
تعريف نظام نزع الملكية
إن المقصود بنزع ملكية هو وضع يد الدولة على ملكية خاصة مقابل التعويض عن الضرر الذي أصاب المالك. وتتجلى الغاية من نظام نزع الملكية العامة هو تحقيق المصلحة العامة مثل فتح طرق جديدة أو مشاريع تطويرية. وتعود سلطة الإدارة في تحديد المنفعة وهي سلطة تقديرية تظهر في اختيارها للعقار المناسب أو حريتها في تقدير المساحة المناسبة.
هذا وقد نصت المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر، بموجب المرسوم الملكي بتاريخ 11/3/1424هـ رقم “م/ 15”. على أنه “يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع. ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية”.
ما هو الهدف من نظام نزع الملكية العامة؟
إن تطبيق نظام نزع الملكية العامة على بعض الممتلكات الخاصة كالعقارات مثلاً يكون بهدف مما يلي:
- تنظيم إجراءات نقل الملكية للمنفعة العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار.
- تحقيق كفاءة الإنفاق وصيانة المال العام.
- منع تأثير المصالح الخاصة للأفراد واستغلال النفوذ.
- حفظ حقوق الملاك في نيل التعويضات العادلة عن قيمة الممتلكات المنقولة، أو الضرر الناشئ عن نزع الملكية.
- حوكمة قرارات نظام نزع الملكية العامة وإخضاعها للمعايير الموحدة وتحقيق الشفافية.
والآن وبعد أن انتهينا من الحديث عن مفهوم الملكية ونظام نزع الملكية. يمكننا التصريح بأن الهيئة هي المسؤولة عن دراسة وتقييم طلبات نظام نزع الملكية، ومراجعة الخطط، وتقدير التعويضات المالية مقابل ما تم نزعه من الممتلكات وتقدير أجرة المثل وإصدار الموافقة عليها. كما لها قرار الاستعانة بمن تراه من جهات حكومية أو خاصة. ووفقاً للمادة السابعة من قرار نظام نزع الملكية يحق لصاحب الملكية أن يتقدم باعتراض للجهات الحكومية في مدة لا تتجاوز 60 يوماً من وقت صدور القرار.
أهم الضوابط والقرارات الضرورية لـ نزع الملكية العامة
وتقوم الهيئة بنزع الملكية العامة وفقاً للعديد من الضوابط والقرارات التي أبرزها ما يلي:
- يجوز للجهة الحكومية المخولة أن تنتزع ملكية أي عقار وذلك بعد موافقة الهيئة على التعويض العادل المقدر أمام هذه الملكية. من بعد أن تتأكد الهيئة من نفاذ العقارات المملوكة للشركة التي تفي بحاجة المشروع. فلا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ المشروع المقرر من الدولة وفي حدود الاعتمادات المالية المخصصة.
- أحكام نظام نزع الملكية العام تسري أحكامه على العقارات التي تحتاجها الشركات التي تتولى تنفيذ التخطيط الموضوع من قبل الدولة. وهذا لتنفيذ مشروعاتها التي تحقق المنفعة العامة، ويكون ذلك بالقدر الذي يتفق مع طبيعة عمل الشركات. وعليه يصدر قرار نزع الملكية من قبل الوزير المشرف على منطقة المرفق العام من بعد أخذ الموافقة الكاملة من الهيئة. فتقوم الشركة القائمة على المشروع بدفع التعويضات المترتبة على ذلك للمالك.
- وإجراء مسح سعري دقيق ومفصل للملكية المستهدفة بالنزع لتحديد التكلفة الصحيحة والإجمالية التي تشمل العقارات المقرر نزع ملكيتها. كما يتم دراسة واقع السوق، وتطور السعر الذي قد طرأ خلال السنتين السابقتين لقرار النزع وعرض الأسعار السائدة في هذه الفترة. ليتم تحديد التكلفة التقديرية ليتم نزع الملكية.
- ثم يأتي بعد ذلك التحقق من جدوى النزع.
- وعليه يتم إعداد مخطط مشروع النزع.
- وبعدها يُعد مخطط زمني لتنفيذ قرار نزع الملكية.
ها قد تعرفنا على الإجراءات التي تنطبق على نظام نزع الملكية العامة. ولكن قبل تنفيذ هذه الإجراءات هناك بعض الأمور التي تتوجب على الشركة صاحبة المشروع أن تُفصح عنها، وهي:
أمور ضرورية لتطبيق إجراءات نظام نزع الملكية العامة
- نشر قرار نزع الملكية العامة في جريدة رسمية، وفي صفحتين محليتين وفي الموقع الإلكتروني للشركة. وهذا يعتبر بمثابة دعوة لصاحب الشأن لتسجيل البيانات خلال مدة لا تتجاوز الثلاثين يوماً من تاريخ نشر القرار وإلا اعتبر العقار ملك غير معلوم مالكه. ويتم التعامل معه وفقاً للمادة 33 من النظام نفسه. كما من الضروري أن يتم إشعار الجهات ذات المصلحة بنسخة من القرار.
- كذلك تبليغ الهيئة والبلديات خلال 7 أيام من تاريخ القرار.
- بالإضافة لضرورة تبليغ ذوي الشأن بتاريخ بدء أعمال نزع الملكية للملكية المتفق عليها من خلال اعتماد الطرق الرسمية الكتابية أو بالوسائل الإلكترونية المعتمدة.
- وضع نسخة من القرار ومخطط مشروع النزع والخطة الزمنية لنزع الملكية، في موقع المشروع أو أي مكان ملائم لاطلاع أصحاب الشأن عليه.
- ويتم أخذ تاريخ قرار نزع الملكية أساساً لحصر ووصف الممتلكات المقرر نزعها. ولا يُؤخذ بأي تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو إحياء أو نحو ذلك.
- كما لا يجوز أيضاً تقسيم أو دمج عقار بآخر في العقارات المنزوعة في مخطط المشروع المحدد من وقت صدور قرار نزع الملكية.
- ويتعين كذلك على المالك وصاحب الشأن عدم تغيير الوضع القائم في العقار بزيادة أو نقصان اعتباراً من تاريخ صدور قرار نزع الملكية.
في الختام نظام نزع الملكية للعقارات المملوكة للأفراد في الدولة لا يتم إلا بقرار من الهيئة المخولة بإصدار قرار الاستحواذ. وطبعاً مع ضرورة وجود حاجة لهذه الملكية الخاصة من أجل تسخيرها في المنفعة العامة وذلك لعدم كفاية ملكية الدولة لإنشاء المرافق العامة.
كان هذا المقال للتعرف على نظام نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية مقدم من شركة رقيم لتقييم العقارات والآلات والمعدات والبضائع. فما عليك سوى التواصل مع خدمة العملاء لدينا لطلب الاستشارة الضرورية .
